Bauvorhaben

Manche Bauvorhaben können ohne eine baurechtliche Genehmigung verwirklicht werden.

Näheres bei "Weitere Informationen" (siehe unten).

Hierbei handelt es sich um Bauvorhaben, die zwar ohne Baugenehmigung errichtet werden können, jedoch sonstige öffentlich rechtliche Vorschriften beeinträchtigen (z.B. Festsetzungen der Bebauungspläne, Abstandsflächenrecht, etc.) und somit eine (vom Baugenehmigungsverfahren) isolierte Abweichung oder Befreiung benötigen.

Zu den Begrifflichkeiten:

Befreiungen sind von den Festsetzungen eines Bebauungsplans erforderlich.

Abweichungen sind dann erforderlich, wenn andere Rechtsvorschriften nicht eingehalten werden (z.B. Bayer. Bauordnung – BayBO, Garagen- und Stellplatzverordnung – GaStellV)

Anmerkung: Befreiungen werden von der Gemeinde erteilt, Abweichungen nach pflichtgemäßem Ermessen von der Bauaufsichtsbehörde zugelassen.

Auf die Erteilung bzw. Zulassung besteht kein Rechtsanspruch; bei Versagung ist entsprechend umzuplanen.

Im vereinfachten Verfahren, welches den Regelfall darstellt, prüft die Bauaufsichtsbehörde nur folgende Punkte (siehe Art. 59 BayBO):

• planungsrechtliche Zulässigkeit (nach den §§ 29 bis 38 Baugesetzbuch – BauGB)
• andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit die Baugenehmigung eine Entscheidung nach diesen Vorschriften ersetzt oder einschließt (z.B. Wasserrecht, Denkmalschutz etc.)
• beantragte Abweichungen von den Vorschriften der BayBO oder anderer Vorschriften, die aufgrund der BayBO erlassen wurden
• Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO
   

Die Bauherrnschaft ist für die Einhaltung sonstiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften, wie z.B.  Brandschutz etc., grundsätzlich selbst verantwortlich; deren Prüfung ist im vereinfachten Genehmigungsverfahren nicht vorgesehen.

Sofern sich jedoch Verstöße gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens aufdrängen, wird die Bauaufsichtsbehörde die Antragstellerseite zu deren Behebung auffordern, um die Herstellung rechtswidriger Zustände zu verhindern.

Im „normalen“ Verfahren, das nur bei Sonderbauten (abschließende Aufzählung in Art. 2 Abs. 4 BayBO) anzuwenden ist, werden von Amts wegen folgende Punkte überprüft:

• planungsrechtliche Zulässigkeit (nach den §§ 29 bis 38 Baugesetzbuch – BauGB)
• andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit die Baugenehmigung eine Entscheidung nach diesen Vorschriften ersetzt oder einschließt
• alle Anforderungen der BayBO und anderer Vorschriften, die aufgrund der BayBO erlassen wurden

Das Vorbescheidsverfahren ist zu unterscheiden von formlosen Voranfragen.

Bei formlosen Voranfragen handelt es sich um eine unverbindliche Bauberatung; in einem späteren Verfahren kann u.U. eine andere Entscheidung getroffen werden.

Mit einem Vorbescheidsverfahren können bereits vor der Einreichung eines Bauantrags einzelne Fragen zum Bauvorhaben beantwortet werden.

Hierbei handelt es sich nicht um eine Genehmigung, sodass mit dem Bau nach Erhalt des Vorbescheids keineswegs begonnen werden darf!

Vielmehr können Entscheidungen über einzelne Punkte, die im Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, bereits vorab geklärt werden. Eine Bauvoranfrage empfiehlt sich um z.B. die Bebaubarkeit eines Grundstücks oder die Zustimmungsfähigkeit einzelner Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes prüfen zu lassen, ohne ggf. unnötige Planungskosten zu verursachen.

Bei einer Bauvoranfrage müssen die Darstellungen des geplanten Vorhabens nicht von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt werden. Vermaßte Skizzen des Bauvorhabens bzw. des Baugrundstückes und ein Lageplan reichen in den meisten Fällen aus, um über die Fragestellungen zu entscheiden. Soll allerdings über konkrete Fragen zur Baugestaltung (z.B. genaue Höhenlagen, Geschossigkeit) entschieden werden, kann u.U. die Vorlage detaillierter Pläne erforderlich sein.

Alle wichtigen Informationen zum Thema "Bauvoranfrage" können Sie auch dem Handout unter Weitere Informationen (s. unten) entnehmen.

Keiner Genehmigung bedürfen bauliche Anlagen, die keine Sonderbauten sind, sofern die Festsetzungen eines rechtskräftigen, qualifizierten Bebauungsplanes vollumfänglich eingehalten werden.

Im Rahmen der BayBO-Novelle 2021 wurde der Anwendungsbereich des Genehmigungsfreistellungsverfahrens  auf die Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ausgeweitet.
Seit 01.08.2023 können zudem Freiflächenphotovoltaikanlagen nach §35 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. b) BauGB in einem Korridor von 200m beidseitig entlang von Autobahnen und mind. zweigleisigen Haupteisenbahnstrecken (>30tsd Züge pro Jahr) im Genehmigungsfreistellungsverfahren behandelt werden.

Soll ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben im Genehmigungsfreistellungsverfahren behandelt werden, legt die Bauherrnseite die von dort und und vom Planungsbüro unterschriebenen Planunterlagen bei der Gemeinde vor. Wenn die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Vorlage der Unterlagen erklärt, dass trotzdem ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, darf mit dem Vorhaben begonnen werden.

Hinweis:

Unbeschadet der Genehmigungsfreistellung sind trotzdem die Baubeginnsanzeige und die Anzeige der Nutzungsaufnahme bei der Bauaufsichtsbehörde vorzulegen. Bautechnische Nachweise (Bescheinigungen über Standsicherheit, Brandschutz etc.) sind, sofern erforderlich, ebenfalls beizubringen. Die Bauherernschaft sowie das Planungsbüro sind für die Einhaltung sämtlicher öffentlich-rechtlicher Vorschriften selbst verantwortlich.

Bedarf das geplante Vorhaben einer Befreiung oder Ausnahme vom Bebauungsplan, so ist kein Freistellungsverfahren möglich. In diesem Fall muss ein reguläres Genehmigungsverfahren durchgeführt werden.

Die Bauaufsichtsbehörde überprüft im Freistellungsverfahren genehmigte bauliche Anlagen sowohl anhand der vorgelegten Unterlagen als auch im Rahmen stichprobenartiger Ortseinsichten durch die Baukontrolle. Sollten hierbei Unstimmigkeiten bzw. Planabweichungen festgestellt werden, können ergänzende Unterlagen nachgefordert oder entsprechende bauaufsichtliche Maßnahmen eingeleitet werden (z.B. Umplanung, Um- bzw. Rückbau, etc.).

Die Beseitigung baulicher Anlagen ist grundsätzlich Anzeigepflichtig.

Dies gilt nicht bei:

• Anlagen die verfahrensfrei errichtet werden dürfen
• freistehende Gebäude der Gebäudeklasse 1 und 3
• sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 Metern

Für alle anderen Beseitigungen ist mindestens einen Monat vor dem geplanten Abbruchtermin eine Beseitigungsanzeige (3-fach, mit statistischem Abgangserhebungsbogen) bei der Gemeinde vorzulegen. Ebenso ist mindestens eine Woche vor Beginn der Abbrucharbeiten die Baubeginnsanzeige bei der Bauaufsichtsbehörde vorzulegen.

Bei nicht freistehenden Gebäuden ist außerdem durch einen qualifizierten Tragwerksplaner bzw. eine qualifizierte Tragwerksplanerin zu bestätigen, dass die Standsicherheit der nicht abgehenden Gebäude während und nach der Beseitigung gewährleistet ist. Gegebenenfalls muss die Maßnahme durch die bestätigende Person überwacht werden.

Anmerkung:

Teilabbrüche sind ggf. baugenehmigungspflichtig, da es sich hier rechtlich gesehen um eine Änderung des (ursprünglich genehmigten) Vorhabens handelt und zudem in den meisten Fällen auch in die statische Konstruktion eingegriffen wird.